« Economiquement, plus rien n’est viable », cingle Erwann Le Guilcher, fondateur de la plateforme de crowdfunding CrowdyBee, alors que le secteur du financement participatif immobilier est ébranlé par le retournement des marchés. « Il y a un problème structurel, poursuit-il. Tout repose sur le volume de transactions, mais il y a moins de bons dossiers. Les acteurs sont hyper réglementés, alors que le public est peu éduqué sur le crowdfunding. Il faut faire le ménage à tous les étages ! »
Jusque-là pourtant, ce type d’investissement destiné à financer des projets concrets (construction de logements, investissement dans les énergies renouvelables, aide aux start-up…) séduisait un nombre croissant de particuliers. Au sommet de sa gloire, en 2022, le crowdfunding a financé pour 2,4 milliards d’euros d’opérations, dont 1,6 milliard pour l’immobilier. Mais la remontée des taux d’intérêt a percuté leur croissance, avec pour conséquence une explosion des retards de remboursement de plus de six mois. En 2024, 9,5 % des projets immobiliers financés via des obligations ont rencontré des difficultés de remboursement ; en 2025, cette proportion est passée à 30 %. Les procédures collectives ont logiquement suivi. A date, un quart des opérations immobilières financées seraient concernées.
Ce retournement violent a levé le voile sur la fragilité des plateformes finançant des projets immobiliers. Les premiers acteurs de ce secteur, lancés au milieu des années 2010, sont partis sur un modèle sans frais pour les épargnants. La majorité d’entre eux se rémunèrent exclusivement auprès des porteurs de projets qu’ils financent, en leur imposant un taux d’intérêt bien supérieur aux 11 % qui reviendront aux épargnants et empochant le reste pour leur fonctionnement.
Les plateformes paient aujourd’hui au prix fort l’absence de frais de souscription ou de gestion, qui n’existe pour aucun autre placement hormis l’épargne réglementée, car elles avancent elles-mêmes les frais de procédures de recouvrement à l’encontre des mauvais payeurs. Or celles-ci s’avèrent très coûteuses en frais d’avocats ou d’experts. « On a fait croire aux épargnants qu’ils pouvaient encaisser 11 % de rendement gratuitement. Il est illusoire de penser que cette anomalie de marché peut continuer », alerte une professionnelle du secteur.
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Source:
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